三巽,钱堃夫妇“三而竭”?
家居之家 最后更新:2021-06-18 17:57:45  来源:网络整理  编辑:互联网

  古人云:一鼓作气,再而衰,三而竭。

  三战IPO,三次失效,三巽集团名字中的“三”,没能为其带来好运气。

  近年来赴港上市的房企中,三战三竭的房企只有两家,一个是三巽,另一个是万创国际。巧合的是,他们都来自安徽。
 
  万创国际的IPO之旅很波折,三年内四次递表,前三次是失效,最后一次则是“被拒”。

  而被拒后的万创国际,暂时没有第五次递交招股书的机会。有熟悉港交所上市规则的证券分析师表示,一家企业的上市申请如果被港交所拒绝,一般而言三年内不可以再递交申请。
 
  有了前车之鉴,三巽在招股书第三次失效后,没有急于再次递表。它需要把握机会,优化升级报表,加大过审概率,否则,三巽或成为第二个万创国际,“冰封”三年。
 
  土地成本挤压利润空间
 
  早在2018年,三巽销售规模刚刚突破百亿,董事长钱堃放出豪言,“五年内实现千亿目标”。
 
  理想很丰满,现实很骨感。两年已过,三巽却仍在百亿附近徘徊。据克而瑞发布的《2020年中国房企销售榜TOP200》,三巽集团全口径销售金额为102.3亿元,排在第173位。
 
  规模原地踏步,业绩却并不稳健。据招股书,2017年-2019年,三巽集团营收为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元;归母净利润为-562.7万元、5762.3万元、4.42亿元。2019年,其营收、归母净利润激增,同比增幅分别为329.28%以及662.07%。

  据了解,业绩暴增主要受益于2017年棚改红利,三巽凭借此前囤积的低价土储,实现了利润的倍增。2019年毛利率达到31.5%,创出2016年以来新高。
 
  2019年,三巽拿地较为迅猛,期内新增土储91.94万平方米。截至2019年末,总土储达到204.98万平方米,同比增长超过80%。

  当年6月,三巽、奥山联手竞得的巢湖市2019-20号地块,单价590万元/亩,总价5.9亿元,楼面价4916.64元/平米,溢价率达到110.71%。
 
  高价拿地之后,三巽的土地成本直线上升。2017-2019年,其土地使用权成本分别为0.43亿元、1.43亿元、7.17亿元,占销售成本的比例从22%上升至33.6%;同期,每平米平均土地使用权成本分别为675元、968元、1409.5元,占平均售价的比例从16.3%上升至23.1%。
 
  此外,三巽手中的高利润项目如滁州和悦郡、利辛英伦华第,毛利率分别为46.1%和39.7%,两个项目的合计预售规模(合同负债)从2018年的11.3亿元下降至2019年的5.2亿元。
 
  土地成本挤压利润空间,高利润项目渐少,三巽的业绩出现波动。截止2020年5月底,三巽毛利率为27.75%,较2019年底下滑3.75个百分点;净利率为5.75%,较2019年底“腰斩”。
 
  非控股股东垫款撑起现金流
 
  冲千亿的路上,三巽加大了合作开发力度。2017-2019年,非控股权益占比从18.78%增加至34.09%。截止2020年5月底,该占比维持在30%以上。
 
  明说资本创始人程继明认为,如果少数股东权益过高,其一,可能会导致母公司缺少对子公司实质性控制,对子公司的利润和现金也只能看不能动;其二,少数股东权益过高可能隐藏“明股实债”,存在大幅降低表观负债率的嫌疑。
 
  事实上,三巽自身“造血”能力不足,对非控股股东的资金依赖较高。2017-2019年,其经营现金流缺口从4.84亿元扩大到19.13亿元,资金压力全部落在了融资上。据披露,其2019年融资现金流净额为22.29亿元,较2018年5.21亿元,大幅增长327.83%。
 
  截止2019年底,三巽获得附属公司非控股股东垫款约14.88亿元,相比2018年的4.91亿元,暴增超过2倍,这是融资现金流大增的主要原因。有了非控股股东的资金支持,期末现金及现金等价物达到2.85亿元,同比大增247.6%。

  靠“输血”提升现金流,并非长久之计,也是冲刺IPO的硬伤。2020年,三巽有意加强经营现金流,改善现金结构。
 
  截止2020年5月底,经营现金流回正,达到3.96亿元;融资现金流则出现3.3亿元缺口,主要原因是期内有息借款减少并偿还6.2亿元非控股股东垫款。
 
  由于融资现金流骤减,期末,三巽的现金及现金等价物下滑至2.57亿元,较2019年底下降9.8%。
 
  融资利率最高19.2%
 
  “三条红线”之下,中小房企融资越发艰难。而三巽的融资渠道一直以信托、资管产品为主,高企的成本吞噬了大把利润。因此,冲击上市、开拓融资渠道,成为其生存与发展的关键。
 
  2017年~2019年,三巽的加权平均利率分别为14.9%、14.0%及12.3%,虽有小幅下滑,但依然处于较高水平。截至2019年底,有5笔未偿还的信托和资管产品,占借款总额的41.6%,利率在11%-17%之间。
 
  另外,三巽的资方“朋友圈”中,还有一类“其他金融合作伙伴”,主营业务为发放小额贷款、信托机构及保险代理,借款利率高达19.2%。

  高息之下,三巽的融资成本持续走高。2017年~2019年,其融资成本净额分别为674.6万元、864.6万元及4431.3万元。尤其2019年,增幅达到412.53%,如果算上资本化利息,总利息支出约4.12亿元,超过同期净利润。
 
  三战IPO的同时,三巽试图降低对高息融资渠道的依赖。据披露,2017年信托、资管的融资金额占总借款的比例超过70%,而2019年该占比已下滑至40%左右。
 
  此外,长短债比也实现了“反转”。2017年有息负债为5.14亿元,其中短债3.67亿元,短债占比约71.4%;2019年有息负债17.57亿元,其中短债8.71亿元,占比49.57%;截止2020年8月底,短债占比降至30%左右,长短债比接近2:1。
 
  截止发稿,三巽仍未重新递交招股书。一旦递表,摆在三巽面前的只有两个选择,成为第二个万创国际,或者,成为第一家四战IPO告捷的房企。
 
  巽者,风也。三巽的风何时才能吹进港交所?

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